【譲渡所得税】相続した不動産の取得費がわからない場合は？5％ルールと購入価格の調べ方をわかりやすく解説!!｜お知らせ・コラム｜清塚樹税理士事務所

相続した実家や土地を売却するとき、思わぬ問題になるのが「購入したときの金額がわからない」というケースです。

親が何十年も前に購入した不動産では、売買契約書が残っていないことも珍しくありません。

不動産を売却したときの税金は、売却価格だけで決まるわけではありません。購入時の金額などを「取得費」として差し引けるため、取得費がいくらになるかによって税額が大きく変わります。

結論からいうと、取得費がわからない場合は、売却価格の5％を取得費として計算できます。

ただし、売買契約書が見つからないからといって、すぐに5％で計算する必要はありません。

この記事では、相続した不動産の取得費がわからない場合の計算方法と、購入価格を調べる方法、注意点をわかりやすく解説します。

1．相続した不動産の取得費は、親の購入価格を引き継ぐ

相続した不動産を売却するときは、原則として、亡くなった方がその不動産を購入したときの取得費を引き継ぎます。

例えば、父親が1,000万円で購入した土地を相続し、その後2,000万円で売却した場合を考えてみましょう。

この場合、相続したときの土地の評価額ではなく、父親が購入したときの1,000万円を基に取得費を計算します。

なお、取得費には購入代金のほか、購入時の仲介手数料などが含まれる場合があります。

また、建物については、購入代金などから所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引く必要があります。

つまり、相続した不動産の取得費を調べるには、まず亡くなった方が購入した当時の資料を確認することが大切です。

2．取得費がわからない場合は「売却価格の5％」で計算できる

不動産の購入時期が古いなどの理由で取得費がわからない場合には、売却価格の5％を取得費とすることができます。

これを「概算取得費」といいます。

例えば、相続した土地を3,000万円で売却した場合は、次のように計算します。

3,000万円 × 5％＝ 150万円

この場合、150万円を取得費として計算できます。

また、実際の取得費がわかっていても、その金額が売却価格の5％より少ない場合には、5％相当額を取得費として計算することができます。

ただし、取得費が150万円になるということは、売却価格の残り2,850万円から譲渡費用などを差し引いた金額が、譲渡所得の計算対象になるということです。

そのため、実際の取得費がもっと高かった場合と比べて、税負担が大きくなる可能性があります。

3．取得費が違うと税金はどれくらい変わる？

取得費によって税額がどのくらい変わるのか、具体例で比較してみましょう。

【計算条件】

不動産の売却価格：3,000万円
売却時の仲介手数料など：100万円
所有期間：長期譲渡所得に該当
居住用財産の3,000万円特別控除などは適用しない

ケース① 実際の取得費が1,000万円とわかる場合

譲渡所得は次のとおりです。

3,000万円 − 1,000万円 − 100万円＝ 1,900万円

長期譲渡所得の税率20.315％を適用すると、

1,900万円 × 20.315％＝約386万円

となります。

ケース② 取得費が不明で5％を使用する場合

概算取得費は、

3,000万円 × 5％＝ 150万円

譲渡所得は、

3,000万円 − 150万円 − 100万円＝ 2,750万円

長期譲渡所得の税率20.315％を適用すると、

2,750万円 × 20.315％＝約559万円

となります。

取得費の違いによる税額差

比較項目	実際の取得費を使用	概算取得費5％を使用
売却価格	3,000万円	3,000万円
取得費	1,000万円	150万円
譲渡費用	100万円	100万円
譲渡所得	1,900万円	2,750万円
税額（概算）	約386万円	約559万円

税額の差は約173万円です。

このように、取得費がいくらになるかによって、納める税金が大きく変わることがあります。

※税額は所得税・復興特別所得税・住民税の合計を概算したものです。各種特例や税額計算上の端数処理は考慮していません。

4．売買契約書がない場合に確認したい資料

購入時の売買契約書が見つからなくても、ほかの資料から購入価格を確認できる場合があります。

まずは、次のような資料が残っていないか探してみましょう。

① 購入時の領収書や振込記録

不動産の購入代金を支払ったときの領収書や、銀行口座からの振込記録が残っていれば、購入価格を確認する手がかりになります。

② 住宅ローンの契約書や返済予定表

住宅ローンを利用して購入していた場合は、金銭消費貸借契約書や返済予定表なども確認しましょう。

ただし、住宅ローンの借入金額が、そのまま不動産の購入価格になるわけではありません。

頭金などの自己資金が含まれていない場合もあるため、ほかの資料とあわせて確認する必要があります。

③ 不動産会社が保管している資料

購入時に仲介した不動産会社がわかる場合は、当時の資料が残っていないか問い合わせてみる方法もあります。

ただし、購入から長期間が経過している場合は、資料が保存されていないこともあります。

④ 登記事項証明書

登記事項証明書には、過去の所有権移転や抵当権設定などの情報が記録されています。

購入価格そのものが記載されているわけではありませんが、購入時期や当時の借入状況などを確認する手がかりになる場合があります。

大切なのは、売買契約書がないという理由だけで取得費をあきらめず、複数の資料を確認することです。

5．購入価格を推定して計算することはできる？

購入価格を直接確認できる資料が残っていない場合でも、購入当時の状況や客観的な資料をもとに、取得費を検討する方法があります。

例えば、土地については過去の地価の推移、建物については建築当時の標準的な建築価額などが参考資料になる場合があります。

ただし、これらの資料から計算した金額が、そのまま税務上の取得費として認められるわけではありません。

購入当時の状況や資料の内容などを総合的に確認し、合理的な根拠があるかどうかを検討する必要があります。

特に、売却価格の5％と実際の購入価格に大きな差がありそうな場合には、税理士に相談することをおすすめします。

6．概算取得費5％を使う場合の注意点

相続登記の費用を別途加算できない

相続した不動産の取得費を実際の金額で計算する場合、一定の相続登記費用などを取得費に含められることがあります。

しかし、売却価格の5％を概算取得費として使用する場合、相続人が支払った登記費用などを別途取得費に加算することはできません。

相続登記の登録免許税や司法書士報酬の取扱いについては、関連記事でも詳しく解説しています。

［関連記事：相続登記の費用は取得費になる？登録免許税・司法書士報酬と注意点］

売却時の譲渡費用は別に差し引ける

一方、概算取得費5％を使用する場合でも、売却時の仲介手数料など、譲渡費用に該当するものは別途差し引くことができます。

取得費と譲渡費用は異なるため、混同しないようにしましょう。

相続税の取得費加算の特例も確認する

相続した不動産を一定期間内に売却した場合には、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。

適用には一定の要件があるため、不動産を売却する際にはあわせて確認しておきましょう。

7．まとめ

相続した不動産の取得費がわからない場合には、売却価格の5％を概算取得費として計算することができます。

ただし、実際の取得費が5％を上回る場合には、購入価格を確認できるかどうかによって税額が大きく変わることがあります。

そのため、売買契約書が見つからなくても、購入時の領収書や銀行の記録、住宅ローン関係書類などを確認してみましょう。

特に、何十年も前に購入した土地や建物を相続した場合は、購入価格の確認が難しいケースもあります。

取得費が不明だからといって、すぐに5％で計算するのではなく、まずは購入当時の資料を探すことが大切です。

取得費の確認や計算方法に不安がある場合は、税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。