【相続手続き】相続登記の登録免許税はいくら？計算方法と免税措置をわかりやすく解説!!｜お知らせ・コラム｜清塚樹税理士事務所

不動産を相続した場合、亡くなった方から相続人へ名義を変更する「相続登記」が必要になります。

相続登記をするときにかかる費用の一つが、登録免許税です。

「相続した実家の登記には、いくら税金がかかるの？」
「固定資産税評価額と売却価格、どちらを使って計算するの？」
「登録免許税がかからないケースもある？」

今回は、このような疑問にお答えします。

相続登記の登録免許税は、原則として不動産の固定資産税評価額の0.4％です。

ただし、一定の土地については免税措置が設けられており、登録免許税がかからない場合もあります。

この記事では、登録免許税の計算方法と免税措置について、具体例を交えてわかりやすく解説します。

1．相続登記の登録免許税とは？

登録免許税とは、不動産の所有権移転などの登記をするときに納める税金です。

相続によって土地や建物を取得した場合には、原則として相続登記の際に登録免許税を納めます。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、一定の期限内に申請する必要があります。

相続登記の手続きや期限については、こちらの記事で詳しく解説しています。

【関連記事：不動産を相続したら？相続登記の流れと期限をわかりやすく解説!!】

2．相続登記の登録免許税の計算方法

相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として次の計算式で求めます。

登録免許税＝課税価格×0.4％

ここで重要なのは、課税価格の基になるのは、原則として固定資産税評価額だということです。

相続税の計算で使用する路線価評価額や、不動産の売却価格ではありません。

固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書や、固定資産評価証明書などで確認できます。

なお、登録免許税の計算では、原則として課税価格の1,000円未満を切り捨て、計算した税額の100円未満を切り捨てます。

また、計算した税額が1,000円未満の場合には、原則として1,000円となります。

計算例：土地と建物を相続した場合

次の不動産を相続したケースを考えてみましょう。

不動産	固定資産税評価額
土地	1,500万円
建物	500万円
合計	2,000万円

登録免許税は、

2,000万円×0.4％＝8万円

となります。

このケースでは、相続登記の登録免許税として8万円が必要です。

なお、司法書士に登記を依頼する場合の報酬や、戸籍謄本などの取得費用は別途かかります。

3．固定資産税評価額が100万円以下の土地は免税になる

相続登記の登録免許税には、一定の免税措置が設けられています。

その一つが、不動産の価額が100万円以下の土地に関する免税措置です。

個人が相続によって土地を取得し、その土地の相続登記をする場合、登録免許税の課税標準となる土地の価額が100万円以下であれば、登録免許税が免税となります。

例えば、固定資産税評価額が80万円の土地を相続した場合、通常の税率で計算すると、

80万円×0.4％＝3,200円

ですが、免税措置の要件を満たせば、登録免許税は0円になります。

土地と建物で取扱いが異なる

ここで注意したいのが、この免税措置の対象は土地だということです。

例えば、次のような不動産を相続した場合を考えてみましょう。

不動産	固定資産税評価額	登録免許税
土地	80万円	免税
建物	500万円	2万円

土地は免税措置の対象となりますが、建物にはこの免税措置が適用されません。

そのため、この例では建物の登録免許税2万円が必要です。

なお、免税の判定は登記の対象となる土地ごとに行います。共有持分を取得する場合には、持分に応じた価額なども確認する必要があります。

4．相続登記をしないまま相続人が亡くなった場合も免税になることがある

もう一つの免税措置が、相続登記をしないまま相続人が亡くなった場合の取扱いです。

例えば、次のようなケースです。

① 祖父が亡くなり、父が土地を相続した。

② 父は相続登記をしないまま亡くなった。

③ 子が、祖父から父への相続登記を申請する。

この場合、一定の要件を満たせば、祖父から父への相続登記にかかる登録免許税が免税になります。

ただし、父から子への相続登記まで自動的に免税になるわけではありません。

それぞれの登記について、免税措置の適用要件を確認する必要があります。

また、この免税措置も土地に関するものです。

5．免税措置の適用期限は2027年3月31日まで

今回紹介した2つの免税措置は、いずれも現行制度では2027年（令和9年）3月31日までとされています。

免税措置の適用を受けるには、登記申請書に免税の根拠となる法令の条項を記載する必要があります。

例えば、100万円以下の土地に関する免税措置では、次のような記載をします。

「租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税」

免税措置の対象になる土地でも、必要な記載がなければ免税を受けられないため、申請時には注意しましょう。

なお、免税措置の適用期限と、相続登記の申請義務に関する期限は別の制度です。

混同しないようにしましょう。

6．相続登記の登録免許税は相続税の計算で控除できる？

相続登記の登録免許税は、相続手続きに伴って発生する費用ですが、原則として相続税の債務控除の対象にはなりません。

相続税の計算では、亡くなった方が残した一定の債務や葬式費用などを控除できますが、相続開始後に相続人が負担する登記費用は、これに該当しないためです。

一方、相続した不動産を将来売却する場合には、相続登記の登録免許税が譲渡所得の取得費に含まれるケースがあります。

ただし、不動産の利用状況や取得費の計算方法などによって取扱いが異なります。

詳しくは、こちらの記事で解説しています。

7．まとめ

相続登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の0.4％です。

ただし、次のような場合には免税措置が適用されることがあります。

登録免許税の課税標準となる価額が100万円以下の土地を相続した場合
土地を相続した人が、相続登記をしないまま亡くなった場合

いずれも一定の要件があり、現行制度での適用期限は2027年3月31日までです。

相続登記の費用を確認するときは、まず固定資産税評価額を調べ、免税措置の対象となる土地がないか確認しましょう。

また、登録免許税以外にも、必要書類の取得費用や司法書士報酬などがかかる場合があります。

相続登記の手続きに不安がある場合には、司法書士などの専門家に相談するとよいでしょう。